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          從悉尼麥克阿瑟廣場的13次擴建和重建,看澳洲購物中心招商是如何與時俱進

          2020-03-12 11:46 中國零售平臺

          核心提示:澳洲現代購物中心主導大師Mr Michael Lloyd在澳洲最大城市綜合體開發商LendLease任購物中心CEO時,老先生親自開發和運營第一期建在偏遠的悉尼西南郊60公里外玉米地里的購物中心MacArthur Square麥克阿瑟廣場,該廣場于1979年8月29日開業,多年來已經成為圍繞其一圈一圈建起來的Cambelltown坎貝爾鎮的市鎮、交通、教育、金融/理財、辦公、醫療、宗教、辦公、購物、休閑、運動中心。

            

            澳洲現代購物中心主導大師Mr Michael Lloyd在澳洲最大城市綜合體開發商LendLease任購物中心CEO時,老先生親自開發和運營第一期建在偏遠的悉尼西南郊60公里外玉米地里的購物中心MacArthur Square麥克阿瑟廣場,該廣場于1979年8月29日開業,多年來已經成為圍繞其一圈一圈建起來的Cambelltown坎貝爾鎮的市鎮、交通、教育、金融/理財、辦公、醫療、宗教、辦公、購物、休閑、運動中心。

            

            這個項目充分體現了他老人家購物中心是社區繁榮安定不可或缺的基礎設施、一座購物中心等于一座城的理念,也展現了他如何用最低的成本、最低風險、開業即火、保證首年投資回報率達標(一般是8%,中國大陸購物中心罕有能達標的!)的模式在蠻荒之地建購物中心的高超技巧。

            其后經歷至少13次大小擴建/分區重建,則展示了澳洲購物中心與社區發展共同成長的過程。(從當初第一期約4.6萬平米可租賃面積,“生長”到38年后今天的約12萬平米!相當于中國一般說的建筑面積約25萬平米)。

            

            根據Michael 老先生的憶訴,麥克阿瑟廣場在2005年11月完成了耗資1.6億澳元大規模的擴建,可租賃面積由4.5萬平米大幅增至9萬平米。資料顯示那次新增了超過100家專業店、一個11廳影城、一個24球道保齡球館、6家餐廳、5家咖啡/輕餐、橢圓形劇場及1000個停車位。

            2017年3月8日,耗資2.4億澳元(約人民幣12億)的第三次大規模重建+擴建工程開業,從LendLease退休已近20年,畢生在澳大利亞、中國、印度、印尼、韓國主導開發、運營超過25個購物中心的Michael Lloyd先生再次被邀請回來做了讓LendLease人感觸良多的開業演講。特別有意思!

            這次除了重建原來部分區域,還在原商場西南則向外延伸擴建。新建的三層樓宇1、2、2A為停車場,新增500停車位。只有3樓才是商場,并與原來南北走向的商場主動線在三樓連接。這種做法是不是和中國相反?

            

            新增的1.9萬平米新零售面積,容納了挪位置、擴面積的第二家主力超市Coles、一家新大型水果蔬菜生鮮超市Trim's Fresh、一家大型肉店Sutcliffe Meats、一家銀行、40家專業店(折扣藥房、運動用品、首飾、移動運營商、旅行社、激光醫療美容、中式按摩店、“一美元店”、美容、美發、美甲、花店、藝術廊等等)。還有幾家門店還沒開業。

            其中最大看點是三樓中段顏值頗高的開放式休閑美食廣場。入駐商家包括中型跨界超市+餐廳Inlakesh Living Foods, 停車場入口讓人歇腳的咖啡館Leaf Cafe, 中式茶飲店Cha Time, Sugar By Coffee Gossip, The Shed, Nathan’s Famous, 中式餐飲Hokka Hokka好家好家, Roll’d, Fogo Brazilia, Sahara Grill and Sushia。

            同時,這個巨無霸購物中心也迎來了第二家實體書店的回歸——這次是開在新翼美食廣場東側的BookFace。曾經的第二家多年前倒了。

            年內將要開業的著名商家還有德國平價超市王者ALDI及來自南非的家居家電百貨Harris Scarfe。

            新翼三樓商場另一個看點,是用鋼結構搭建的高大空間、通透的結構、白天很好的自然光照明、及相對低的成本。Michael老先生指出我們應該關注的是這次重建+擴建的投資回報率是否達標、各種尺度、門店尺寸、可視度、人性化設施才是關鍵。當然,為了營造自然舒適氛圍,這期擴建在室內外均采用了大量的木質結構或包裝,或會拉高成本。

            

            此外,其中一個百貨轉型典型案例,是輕奢定位的David Jones面積從1.2萬平米縮到了6千,變得更醒目、更能對抗快時尚和專業店的沖擊,并增加了一家咖啡店。

            原有兩家大型自營折扣百貨Target(約6千平米)和Big W(約1.2萬平米)依然健在。新引入的瑞典快時尚H&M已開業。日本優衣庫及西班牙Zara還未見蹤影,更不要說來自廣州的快時尚UR。據Michael 老先生介紹,這次重建/擴建引入的H&M,應該是這個巨無霸區域型購物中心自1979年首次開業以來,首次引入真正的國際零售商。澳洲購物中心的傳統是引入滿足當地消費者各種需求的本地零售商,扶持本土品牌。國際零售商反而排在后面。和中國做法又一次相反!

            這次重建、擴建后,麥克阿瑟廣場穩居悉尼西南郊第一大、新南威爾士州第五大購物中心。

            

            展望未來,澳大利亞預測總人口將在不久將來倍增至5千萬。而麥克阿瑟廣場所在坎貝爾鎮將是人口增長最快區域之一。該購物中心新一次大規模擴建可能在2019年啟動。預計會像剛剛開業的這期大規模重建+擴建一樣,把目前購物中心西北側的露天停車場加蓋三層,增加一層的停車位,同時從空中跨越Kellicar路,與剛剛完成的第三次大型擴建的三樓商場連成一片。

            

            我從悉尼市中心Circular Quay 火車站坐了一個多小時的火車過來、把這里作為本次悉尼考察第二站,還是收獲甚多。當然,他老人家一直主張用澳洲理念、采用中國的零售模式、主打中國本地零售商先做火項目、再吸引國際零售商,來開發中國式購物中心,而絕非照搬澳洲的表象過來。

            這點可能很多哪怕喜歡澳洲購物中心的行業專家都恐怕還了解不到位,一些業余人士可能更難理解。如果讓我來做麥克阿瑟廣場的商業策劃、招商落地,我會給出不一樣的答案嗎?也許吧。我覺得改善空間依然巨大。首先是百貨、大超市主力店占用面積太大,專業店太少。國際快時尚沒息數到位也有些說不過去。餐飲招商也應該還有很大改善空間。

            

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