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          2019-07-18 20:50 贏商網四川站 高翔

          核心提示:《2019年上半年成都房地產市場回顧與展望》

            2019年7月18日,成都— 全球性的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)今日在蓉發布《2019年上半年成都房地產市場回顧與展望》報告,研究顯示:

            寫字樓市場:新舊動能交替使成都優質寫字樓市場的不確定性增加,但凈吸納量仍然高居全國第二,市場發展從快速擴張轉變為效率型成長

            ·零售物業市場:持續活躍,市場發展邁入“認同”與“突破”的博弈階段

            ·倉儲物流市場:電商自建庫沖擊顯現,帶動倉儲物流市場邁入“調整”與“時機”的發展階段

            ·投資市場:保持活躍,大宗交易成交量及多樣性均顯著提升

            優質寫字樓市場

            供應回升,但需求增長隨經濟不確定性增加而放緩,市場發展從快速擴張轉變為效率型成長

            上半年,市場錄得5個項目約29萬平方米的新增供應,且主要落于城南,其中天府新區秦皇寺板塊迎來首個甲級寫字樓交付。租賃需求增長放緩,凈吸納量僅錄得26萬平方米,同比下降58.5%。究其原因,一方面經濟不明確性增加令企業改變辦公策略以實現成本優化,故市場新設辦公及升級需求縮減;另一方面則是因為部分行業持續調整所導致的企業退租及辦公需求降級案例頻發。盡管如此,上半年成都優質寫字樓凈吸納量仍居全國第二。按行業看,非傳統金融、房地產與TMT分列前三大需求來源。此外,醫療、教育類的辦公需求活躍度增加。統計層面,市場空置率較去年底小幅下降0.5個百分點至23.0%;平均租金較去年底微漲0.1%至84.0元每平方米每月,但市場于第二季度出現拐點,部分業主因市場不明確性增加而開始調整租賃策略,租金環比錄得微跌。

            

            成都寫字樓市場在歷經起步、成長及調整三個階段后逐步邁入存量時代,市場發展從快速擴張轉變為效率型成長,市場主體加大運營層面的投入以增加自身韌性抵抗風險。

            韌性策略1—物業改造:城市更新機遇下,市中心樓齡較老的樓宇通過軟硬件升級來探尋二次生命周期;新興區域在建項目也加大物業功能性前期研策的投入,以期延長產品規劃設計的保質期。

            韌性策略2—綠色建筑:企業愈發重視社會責任和建筑全生命期的覆蓋,綠色建筑亦因此成為樓宇運營的發展方向。

            韌性策略3—角色轉變:樓宇跳脫空間服務提供者的角色,轉型成為全生態鏈供應商。產業和樓宇高度融合,業主與租戶共生效應凸顯,最終建立共贏及資產增值的長效機制。

            韌性策略4—靈活性:面對內外部環境不確定性的加劇,業主提高方案制定周期、定制服務及優惠措施的靈活性以契合日新月異的需求端。

            展望未來,2019年下半年市場還將迎來約40萬平方米的新增供應。著眼需求端,在打造國際營商環境的背景下,市場經濟運行機制和體系的國際化改革所營造出的宜商環境有望使成都在國際舞臺上的競爭力愈發凸顯,繼而吸引更多優質企業特別是外資企業在蓉布局。然而,考慮到新經濟行業調整及頭部企業的強者恒強,市場或將預見更多優質企業攜大面積租賃需求進駐成都與部分企業因經營不明確性加劇辦公需求降級或收縮的異向并存情況。

            世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|辦公樓部主管鄧艷萍表示:“隨著租賃需求增長放緩,寫字樓平均租金在連續上漲7個季度后首次出現下行拐點。展望未來,經濟內外部環境的不明朗,以及部分行業的持續調整,將進一步增添需求端的不確定性。因此,業主應重視租賃策略的時效性及靈活性,提高自身韌性以應對市場變化。”

            零售物業市場

            需求保持活躍,市場發展邁入“認同”與“突破”的博弈階段

            上半年,伊藤廣場開業為市場帶來8萬平方米的新增供應。然而,百貨生存空間繼續受到擠壓,市場錄得數宗閉店案例,其開發模式及運營招商亟待調整。需求保持活躍,市場空置率較去年底下降0.7個百分點至5%,再創新低。全市購物中心首層平均租金較去年底上漲0.5%,報375.3元每平方米每月,其中核心商圈中地標項目的引領效應顯著。按業態看,國際服飾品牌繼續加持成都,“她經濟”與“他經濟”并駕齊驅;茶飲、咖啡品牌相互跨界完善產品線,本土特色小店步入購物中心;派對體驗品牌成市場新寵,兒童體驗聚焦親子及啟蒙教育,互聯網基因品牌持續滲透。

            

            成都寫字樓市場在歷經起步、成長及調整三個階段后逐步邁入存量時代,市場發展從快速擴張轉變為效率型成長,市場主體加大運營層面的投入以增加自身韌性抵抗風險。

            韌性策略1—物業改造:城市更新機遇下,市中心樓齡較老的樓宇通過軟硬件升級來探尋二次生命周期;新興區域在建項目也加大物業功能性前期研策的投入,以期延長產品規劃設計的保質期。

            韌性策略2—綠色建筑:企業愈發重視社會責任和建筑全生命期的覆蓋,綠色建筑亦因此成為樓宇運營的發展方向。

            韌性策略3—角色轉變:樓宇跳脫空間服務提供者的角色,轉型成為全生態鏈供應商。產業和樓宇高度融合,業主與租戶共生效應凸顯,最終建立共贏及資產增值的長效機制。

            韌性策略4—靈活性:面對內外部環境不確定性的加劇,業主提高方案制定周期、定制服務及優惠措施的靈活性以契合日新月異的需求端。

            展望未來,2019年下半年市場還將迎來約40萬平方米的新增供應。著眼需求端,在打造國際營商環境的背景下,市場經濟運行機制和體系的國際化改革所營造出的宜商環境有望使成都在國際舞臺上的競爭力愈發凸顯,繼而吸引更多優質企業特別是外資企業在蓉布局。然而,考慮到新經濟行業調整及頭部企業的強者恒強,市場或將預見更多優質企業攜大面積租賃需求進駐成都與部分企業因經營不明確性加劇辦公需求降級或收縮的異向并存情況。

            世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|辦公樓部主管鄧艷萍表示:“隨著租賃需求增長放緩,寫字樓平均租金在連續上漲7個季度后首次出現下行拐點。展望未來,經濟內外部環境的不明朗,以及部分行業的持續調整,將進一步增添需求端的不確定性。因此,業主應重視租賃策略的時效性及靈活性,提高自身韌性以應對市場變化。”

            零售物業市場

            需求保持活躍,市場發展邁入“認同”與“突破”的博弈階段

            上半年,伊藤廣場開業為市場帶來8萬平方米的新增供應。然而,百貨生存空間繼續受到擠壓,市場錄得數宗閉店案例,其開發模式及運營招商亟待調整。需求保持活躍,市場空置率較去年底下降0.7個百分點至5%,再創新低。全市購物中心首層平均租金較去年底上漲0.5%,報375.3元每平方米每月,其中核心商圈中地標項目的引領效應顯著。按業態看,國際服飾品牌繼續加持成都,“她經濟”與“他經濟”并駕齊驅;茶飲、咖啡品牌相互跨界完善產品線,本土特色小店步入購物中心;派對體驗品牌成市場新寵,兒童體驗聚焦親子及啟蒙教育,互聯網基因品牌持續滲透。

            

            成都倉儲物流市場正面臨諸多不確定性,電商自建庫的沖擊令租賃需求端結構性調整,供給側亦隨之被動調整。市場主體把握時機調整策略,將挑戰置換成機遇,從而增加自身韌性抵抗風險。

            韌性策略—調整與時機

            l租戶:供應回升及電商沖擊的雙重影響之下,短期內市場可租賃面積顯著增加,給予租戶更多談判空間,是升級倉儲需求的絕佳時機。

            l業主:一方面,業主加大租賃策略的靈活性,調整租期、面積、租金的彈性;另一方面,電商需求歸落自建庫讓業主重新審視招商方向,并開始挖掘潛在的本地需求。

            l投資者:由于市場邁入調整期,投資者的預期逐漸歸于理性。核心園區(雙流、龍泉及新都)的二手倉儲項目受到關注。

            展望未來,2019年下半年市場預計將會迎來45萬平方米的新增供應。電商自建庫影響預計延續,全年市場將維持調整基調。總體而言,成都作為西部物流樞紐的角色將隨不斷完善的基建和持續擴張的高標準倉儲版圖而鞏固,愈發成熟的市場在未來將受到更多投資者的關注。

            世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|產業地產部主管尤鵬偉表示:“盡管市場持續面臨來自于電商自建庫的沖擊,我們仍然觀察到成都標準倉儲需求端的充沛活力。因此,我們相信在產業結構深化轉型和基礎設施加大投入的背景下,隨著川渝合作各項舉措的推進實施,成都的市場容量將進一步擴大。”

            投資市場

            市場活躍,大宗交易成交量及多樣性均顯著提升

            上半年,成都投資市場較去年同期活躍,共錄得5個大宗交易,合計成交金額約63億元。同時,交易的多樣性亦顯著提升,標的物涵蓋寫字樓、購物中心、綜合體及土地。著眼投資者構成,大型本地企業、領軍地產企業及境內外投資基金等構筑買方主力。值得關注的是,盡管上述成交是買賣雙方自去年甚至更早以來的博弈結果,但交易的達成仍是市場基本面改善和投資者信心提升的反映。以晶融匯購物中心為例,該宗交易的達成折射出機構投資者對成都核心地段物業的積極態度以及后期物業升級改造的信心。

            

            世邦魏理仕華西區投資及資本市場部主管金靈表示:“成都商業地產的資產價格在過去幾年漲幅不大,但隨著租賃市場不斷改善,成都投資市場的收益率在可比城市中對投資者的吸引力將不斷提高。然而,由于短期內市場優質可售物業相對有限,故未來成都大宗交易仍然會處在相對穩定的博弈階段,成交活躍度將保持以往的水平。”

            - 完 –

            關于世邦魏理仕

            世邦魏理仕是財富500強和標準普爾500強企業,為全球性的商業地產服務和投資公司。公司擁有員工超過90,000名(不含聯營公司),通過全球480多家辦事處(不含聯營公司)為地產投資者及承租者提供服務,具體包括:設施、交易及項目管理,不動產管理、投資管理、評估與估值、物業租賃、戰略顧問、物業買賣、按揭融資和開發服務等。歡迎瀏覽公司網址www.cbre.com。

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