7月9日，第一太平戴維斯發布了《2019年第二季度廣州物業市場回顧與展望》報告，回顧了廣州商業地產市場第二季度表現，以及對第三季度市場走勢進行了預測。
報告顯示，第二季度，廣州全市優質零售物業市場空置率和首層平均租金表現均有小幅上漲：市場空置率環比上升0.4%至8.8%，首層平均租金環比增長1.5%至753.5元/㎡/月。
展望未來市場走勢，第一太平戴維斯在報告中預測：未來隨著以落子在非核心商圈為主的新增供應不斷入市，零售物業市場空置率短期有所回升，但在強勁內需拉動下，市場空置率將逐漸下降，供不應求態勢初顯。
廣州購物中心存量約518萬㎡
海珠商圈空置率最高，達18.6%
第二季度，隨著蘿崗奧園廣場開業，為廣州購物中心市場帶來4.5萬㎡新增供應，全市優質零售物業存量擴大至約518萬㎡。
因第二季度市場新增供應不多，所以新增供應入市未對市場空置率造成明顯影響。截至季末，廣州全市優質零售物業環比小幅上升0.4%至8.8%，其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分別環比上升1.1%和0.3%至7.3%和12.1%。
對于本季度空置率，核心商圈比非核心商圈表現出更大的環比上漲幅度現象，第一太平戴維斯廣州策略顧問部董事 張曉遠認為，背后主要有三大原因：
· 第一，位于非核心商圈新項目入市更加謹慎，對商場品牌開業率和入駐率有嚴格要求；
· 第二，空置率也是市場租戶調整的反映，核心商圈積極進行品牌調整的意愿強烈，而非核心商圈則表現得更為保守；
· 另外，非核心商圈的租金水平相對更低，對于對租金敏感的品牌更有吸引力。
分子市場來看，海珠商圈空置率全市第一，達18.6%，珠江新城和荔灣商圈以14.4%的空置率并列第二，目前番禺商圈空置率全市最低，為3.4%。
全市購物中心首層平均租金為753.5元/㎡/月
核心商圈是非核心商圈的3.79倍
租金方面，截至季末，全市優質零售物業首層平均租金環比增長1.5%至753.5元/㎡/月，核心商圈和非核心商圈差異較大，兩者首層平均租金分別環比增長 1.7% 和 1.4% 至1647元/㎡/月和434.4元/㎡/月，前者幾乎是后者的四倍。
分商圈來看，天河路商圈依然是當仁不讓的“吸金王”，首層平均租金達1744.4元/㎡/月，環比上漲1.9%，穩重全市第一寶座。越秀商圈以1500.8元/㎡/月緊隨其后，但值得一提的是，與去年同期相比，卻下降了10.9%。
據贏商網分析，越秀商圈本季度首層租金同比下降的原因，或許是由于此前越秀商圈租金高企，導致品牌大面積拓店壓力較高，而今年上半年商圈內項目引入品牌新面孔意愿強烈，主動調低租金吸引品牌進駐所致。
餐飲業態積極拓店
第二季度品牌租賃面積以500㎡以下為主
據第一太平戴維斯在報告里分享的第二季度主要租賃成交案例，餐飲品牌占了半壁江山：
· 新加坡松發肉骨茶華南首店，登陸天環廣場；
· 西城都薈引進了Sweet Monster、椰子里、新作的茶等餐飲品牌；
· 網紅西餐廳揀·JIAN則分別在五號停機坪和云門NEW PARK開出了新店；
· 有間蝦鋪、味千拉面和順德小廚等連鎖品牌也紛紛拓店。
另外，時尚服務品牌李寧的拓店需求也十分強烈，第二季度分別在合生廣場和東方寶泰開出新店。
從需求面積來看，餐飲品牌的租賃面積主要集中在250-400㎡的區間，而像九木雜物社等家居及生活方式品牌，以及SK英國皇家少兒英語等早教品牌的拓店面積需求更大，在1000㎡以上。
投資市場：廣州零售物業備受外資青睞
但目前市場可售項目不多
在發布會現場，第一太平戴維斯華南區市場研究部主管 謝靖宇分享了廣州零售物業的投資市場情況。謝靖宇表示，受到粵港澳大灣區規劃刺激，廣州和深圳兩大一線城市的優質物業，尤其受到海外資本的關注。
其中，位于核心商圈、擁有單一產權和體量集中在8-10萬㎡的物業標的，是資本大鱷的關注重點。但目前，廣州市內符合外資交易要求的可售項目不多，除了要滿足上述原因外，外資對并購/收購項目還有嚴格的準入條件要求，例如更看重項目的土地剩余使用權年限。
因為并購/收購項目涉及的交易時間較長，外資在持有物業并經營后，未來還有退出以及找“接盤俠”需求，所以對可售物業的土地使用年限更為看重。
2019年下半年將有10個新項目入市
主要集中在非核心商圈
聚焦第三季度，預計將有三處優質零售物業開業，分別是位于增城的增城合生匯、位于白云的嘉禾金鉑天地和位于天河的美林M.LIVE天地（一期），將為市場帶來53.8萬㎡的新增供應。
而在今年下半年，預計將有10個新購物中心陸續入市，為全市帶來134萬㎡新增供應，這些新增供應主要集中于非核心商圈，如蘿崗和增城。
下半年廣州購物中心的“開業小高潮”，將導致全市空置率的短期回升，但第一太平戴維斯認為，展望未來，在強勁內需的拉動下，廣州購物中心空置率將逐漸下降，供不應求態勢初顯。
同時，非核心商圈還是未來“供貨”的主力軍。預計2019至2023年，廣州零售市場約92%新增供應來源于非核心商圈，其中番禺和增城將分別占總新增供應的30%和14%。隨著萬博商圈多個項目如番禺天河城、番禺敏捷廣場的逐漸入市，番禺商圈的競爭將更加白熱化。
注：本文數據和圖片素材均來自第一太平戴維斯
