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          商業地產漸成房企標配 旭輝總裁親自掛帥商業地產管理總部

          2019-07-09 10:30 地新引力 克而瑞

          核心提示:近日,旭輝宣布將成立旭輝集團商業地產管理總部,負責統籌管理全集團商業項目的投資、設計、開發、招商和持有營運。

            商業地產的大蛋糕又多了一個搶食者。

            近日,旭輝宣布將成立旭輝集團商業地產管理總部,負責統籌管理全集團商業項目的投資、設計、開發、招商和持有營運。原集團商業管理部和旭美商業合并入旭輝商業,并由總裁林峰親自掛帥。旭輝表示,未來商業比重在整體業務版圖中占比將會逐年增加,從而推動其「城市綜合運營商」戰略全面落地。

            這成為大力布局商業地產的又一品牌房企。從挖角商業巨頭到企業總裁親自掛帥,房企對商業的偏愛與發力由此也可見一斑。

            商業地產漸成房企標配

            據克而瑞地新引力統計,TOP50房企中,逾八成皆已進軍商業。從TOP50房企商業地產的不同發展階段來看,超70%處于初期發展階段,說明布局商業地產的后進者紛至沓來。

            

            

            近些年,商業領域拓展迅猛的眾多房企中,以龍湖、華潤置地等最為搶眼。其中,龍湖表示,到 2020 年,旗下開業商場數將達到 50 個,租金收入突破 60億元。截至 2018 年底,龍湖已開業 29 個商場,租金總收入 40.9 億元。

            此外,還有一些新進玩家來勢洶洶,譬如中海,已經定下「2020 年商業物業總收入突破 50 億港元,并在 2023 年實現年收入 100 億港元」的目標。

            

            商業備受青睞,雖是房企戰略上的選擇,但其中也透著一種無奈。這種無奈是基于宅地市場遇到的困境。

            宅地難拿,房企開辟新戰場成為必然

            宅地難拿主要有三個方面原因:純宅地溢價率高、非涉宅地塊成交比例更高和宅地條件限制使得門檻提高。

            純宅地溢價率高

            2019 年以來,土拍頻頻出現高溢價住宅地塊,其中以杭州和合肥為代表的二線城市最為顯著。

            

            如 4 月 16 日,杭州出讓一幅位于望江的住宅用地,開拍不足 20 分鐘,便已達到封頂價45325 元/㎡,成為杭州單價最貴宅地。合肥亦是如此,3 月 21 日接連出讓三塊宅地,均是高溢價。其中,濱湖區 BH2018 - 02 號地塊成交樓板價為 17100 元 /㎡, 溢價率高達 133% 。

            非涉宅地塊成交比例更高

            以杭州與東莞為例。2019 年上半年,杭州共出讓 176 宗地塊,總計吸金 1410.6 億元,位列全國第一。其中住宅用地 57 宗、商業用地 89 宗、商住用地 30 宗,各占比 32.40% 、17.00% 和 50.60% 。不難看出,商業地塊占絕對優勢。

            

            再來看東莞。今年三月份之前,東莞住宅用地一度斷供,但厚街仍出讓了 3 宗商業用地。隨后,東莞市自然資源局公布本年度推地預告,共有 9 宗土地入市,其中5 宗都與商業有所關聯,占比超過一半。

            

            宅地條件限制使得門檻提高

            今年4月嘉興科技城掛牌一塊宅地,名為2019南- 09 號地塊,土地面積 78571.94㎡,容積率 1.3 - 1.8 ,掛牌起始價為 14125 元/㎡。其中,需重點指出該地塊有一附加條件,即需配建一所達到省一級標準的 15 班幼兒園,最后折合起始樓面價約為 8268 元/㎡。

            

            2017 年 8 月青島李滄區首次提出競買保證金要以美元繳納,金額達到 4 億,約合 27 億元人民幣,且保證金不用來沖抵出讓金,競得人全額付清土地出讓價款后,將 4 億美元保證金返還至競得人在李滄區注冊的新公司。此外,1、2、3 號三宗地塊搭配供應,一并出讓;需配建幼兒園、小學、人才公寓等……

            這些并不是個案,各地限房價、限地價、限自持、競配建、限資金等條件頻繁出現在土拍條款中,這就意味著并不是所有開發商都有條件能繼續參與。房企另尋出路成為必然。

            商業地產有助資產增值并提升企業價值

            房企布局商業地產,一方面可以帶來長期穩定的現金流,另一方面物業的升值將推動資產升值。

            一般來說,只要企業沒有退出,商業物業都可以帶來現金回報,連綿不絕。而且,隨著租金增加,商業地產的現金流也逐年增加。以商業地產巨頭萬達為例,其租金平均每年增加 2% - 5% ,且為環比遞增。比如,第一年租金是 100 元,第二年漲 3% 達到 103 元,第三年則在 103 元的基礎上再漲 3%,基數會越滾越大,所帶來的增長很是可觀。

            商業地產的盈利模式是租金收入+資產增值,在取得租金收益的同時,對物業進行改造,可大幅提升資產價值。

            隨著市場發展,商業地產不再限于以上兩種優勢。諸如空間創新、內容創新及當下火熱的新零售等豐富的創新場景在商業地產中的應用得到了資本市場的認可,對于提升企業估值也有非常重要的作用。商業有如此多的好處,成為房企的「香餑餑」也就見怪不怪了。

            發展商業地產,人才是關鍵

            商業地產發展如火如荼,但要想做好,并非易事。

            第一,商業地產的開發和回款周期與住宅完全不同。房企習慣了高周轉,要做好商業,必須克服最為重要的資金周轉問題,一旦項目資金難以為繼,可能為企業帶來滅頂之災。

            第二,商業地產對設計、開發、運營、招商等能力要求較高。原先一頭扎進住宅開發的房企,上述能力可能較為欠缺,然而短時間內掌握并非易事。

            第三,消費者對商業品牌的粘性較高。打造一個消費者認可的商業品牌并非一日之功,維持其長久性更是難上加難,這需要多方力量聯動,共同努力。

            第四,商業領域已有先入局的玩家。頭部房企、互聯網巨頭等企業早已布局商業領域,形成了穩固的先發優勢,若想從他們口中搶食,并不簡單。

            正因為做商業地產并不容易,高級別商業人才必然炙手可熱。新進入的房企可借助頂級商業人才的資源、經驗與能力,快速在商業領域占得一席之地。

            我們來看看那些在商業地產領域表現突出的房企的商業掌舵人:

            

            旭輝也表示,其商業管理人才隊伍已具雛形,未來將采用外部聘用和內部培養并舉的方式,依靠高效的人才供應鏈體系,支撐旭輝商業戰略目標的實現。此前,曾傳出旭輝以千萬年薪求商業總,想來也并非空穴來風。

          文章關鍵詞:商業地產 旭輝 旭輝集團
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