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          金商網首頁金商資訊曝光中國購物中心招商業態研究報告三:商圈的影響太大了
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          中國購物中心招商業態研究報告三:商圈的影響太大了

          2019-11-15 11:31 贏商云智庫

          核心提示:本文按照功能、發展分類劃分不同級別的商圈,重點分析購物中心6大業態占比波動與商圈級別之間的關聯性,為場所端定位策略和業態布局提供前瞻性借鑒。

           

           

          本文按照功能、發展分類劃分不同級別的商圈,重點分析購物中心6大業態占比波動與商圈級別之間的關聯性,為場所端定位策略和業態布局提供前瞻性借鑒。

           

          從商圈功能分類(市級/區域商圈)來看:

          • 零售、餐飲、生活服務業態占比波動與商圈級別呈負相關特性:商圈級別越高,零售、生活服務業態占比下降越快,餐飲業態占比上升越慢;

          • 兒童親子、文體娛、跨界集合店業態占比波動與商圈級別呈正相關特性:商圈級別越高,業態占比上升越快。

           

           

          從商圈發展分類(成熟/新興商圈)來看:

          • 零售、兒童親子、文體娛業態占比波動與商圈級別呈正相關特性:商圈發展成熟度越高,零售業態占比下降越慢,兒童親子、文體娛業態占比上升越快;

          • 餐飲、生活服務業態占比波動與商圈級別呈負相關特性:商圈發展成熟度越低,業態占比上升越快。

           

           

          報告圍繞贏商大數據重點建設且商業發達水平居于全國領先的21城、商業面積5萬㎡及以上的購物中心業態變化趨勢,將陸續推出“購物中心業態波動圖譜”系列研究,本文為系列研究報告的第三篇,重點分析不同商圈級別的購物中心業態占比變化趨勢及熱門新興品牌發展動向。

           

          ▼點擊查看本系列精彩內容▼

          21城mall業態波動圖譜:零售挖的“空”誰來填

          一二線城市mall業態大分化:競爭太殘酷了

           

          贏商大數據商圈劃分與界定:
          基于商圈內購物中心經營時長是定性商圈成熟度最重要的指標,贏商大數據中心以商圈內購物中心開業時間為邊界來定義成熟商圈與新興商圈:若商圈內有開業時間超過5年的購物中心,則認為該商圈已具有相對穩定的消費客群及競合關系,定義為成熟商圈;若商圈內購物中心均在5年內開業,則認為商圈內商業還在調整完善期,消費客群及競合關系也將發生較大變化,定義為新興商圈。
          A、功能分類:按商圈輻射力劃分:
          1)市級商圈:商業輻射主要客群可覆蓋全市甚至周邊城市的商圈 ;
          2)區域商圈:商業輻射主要客群僅覆蓋本劃分區域范圍內的商圈;
          B、發展分類:按商圈的主要商業發展時間分類:
          1)成熟商圈:主要商業形成時間超過5年;
          2)新興商圈:主要商業在5年內初步形成。

           

           

           

          01

           

          區域、成熟商圈項目零售占比相對穩定,市級、成熟商圈項目新興零售大幅下降

           

          從商圈功能分類(市級/區域商圈)來看,零售業態及其新興品牌占比波動與商圈級別呈負相關特性:商圈級別越高,零售業態及其新興品牌占比下降越快。

           

          從商圈發展分類(成熟/新興商圈)來看,零售業態占比波動與商圈級別呈正相關特性:商圈發展成熟度越高,業態占比下降越慢;其新興品牌則呈負相關特性,商圈發展成熟度越低,新興品牌占比上升越快。

           

           

          從2016-2019年市級/區域商圈購物中心零售業態面積占比趨勢來看:市級商圈項目零售占比從2016年的38.1%下降至2019年的20.3%;區域商圈項目零售占比下降幅度較小,從2016年的33.9%下降至2019年的29.5%。

           

           

          從2016-2019年成熟/新興商圈購物中心零售業態面積占比趨勢來看:新興商圈項目零售占比從2016年的36.1%下降至2019年的25%;成熟商圈項目零售占比下降幅度較小,從2016年的32.9%下降至2019年的32.1%。

           

          零售“普降”氣氛下,區域商圈、成熟商圈的項目零售占比的變化相對穩定。區域商圈項目更聚焦于周邊區域的消費特點,零售與其他體驗服務業態之間的結構比例相對均衡。此外區域商圈持續性消費的社區型客群,以及成熟商圈相對穩定的消費群體,減輕了“零售大跌宕”對該類商圈項目的影響。

           

           

          從2016-2019年市級/區域商圈購物中心零售業態新興品牌占比趨勢來看:市級商圈項目零售新興品牌占比從2016年的34.9%下降至2019年的21.3%;區域商圈項目零售新興品牌占比近三年維持在30.1%-31.9%的穩定水平。

           

           

          從2016-2019年成熟/新興商圈購物中心零售業態新興品牌占比趨勢來看:成熟商圈項目零售新興品牌占比從2016年的31%下降到2019年的27.7%;新興商圈項目零售新興品牌占比變化不明顯,近三年維持在30.9%-32.8%的區間。

           

          整體來看,市級商圈、成熟商圈項目零售新興品牌占比的降幅明顯,市級商圈和成熟商圈聚集了眾多標桿商業項目,這些存量項目走在了經營升級的最前端,已進入“經營客流”的時代,逐漸減輕對純零售的依賴,在引進新興品牌時更側重于多種形式的體驗業態,提升整體客流表現。

           

          ▼▼▼

           

          新興品牌方面,隨著男性個性化審美覺醒,以及消費意識提升,針對男性的品牌在成熟商圈明顯增多,尤以潮牌為主,如【C.P. COMPANY】主推城市男性功能性運動服飾,【STARTER BLACK LABEL】結合美式街頭文化和運動基因推出高端街頭潮流單品。而愈趨“科幻化”的數碼品牌,也不斷開出體驗店,滿足好奇愛玩的大男孩們,如【Vivo lab】將數碼零售空間打造成科技館。

           

           

           

          圖片來源:Vivo lab、STARTER BLACK LABEL

           

           

           

          02

           

          區域、新興商圈項目餐飲占比明顯上升,市級、成熟商圈項目新興餐飲升幅較大

           

          整體來看,餐飲業態占比波動與商圈級別呈負相關特性:商圈級別越低、發展成熟度越低,業態占比上升越快;其新興品牌則呈正相關,商圈級別越高、發展成熟度越高,新興品牌占比上升越快。

           

           

          從2016-2019年市級/區域商圈購物中心餐飲業態面積占比趨勢來看:市級商圈項目餐飲占比從2016年的26.9%下降至2019年的25.6%;區域商圈項目餐飲占比從2016年的22%上升至2019年的27.5%。

           

           

          從2016-2019年成熟/新興商圈購物中心餐飲業態面積占比趨勢來看:成熟商圈項目餐飲占比從2016年的23.4%下降至2019年的20.3%;新興商圈項目餐飲占比從2016年的21.6%大幅度上升至2019年的34%。

           

          新興商圈的項目餐飲占比上升最為明顯,隨著餐飲消費持續火熱,品牌商戶承租能力越來越高,新興商圈項目傾向以“引流吸金”的餐飲作為主力業態,搶占尚未飽和的消費市場。

           

           

          從2016-2019年市級/區域商圈購物中心餐飲業態新興品牌占比趨勢來看:市級商圈項目餐飲新興品牌占比從2016年的46.3%下降至2017年的39.9%,后逐漸回升,2019年出現較大升幅,升至57.5%;區域商圈項目餐飲新興品牌占比變化相對均衡,從2016年的42%上升至2019年的45.2%。

           

           

          從2016-2019年成熟/新興商圈購物中心餐飲業態新興品牌占比趨勢來看:成熟商圈項目餐飲新興品牌占比從2016年的43.4%上升到2019年的49.8%;新興商圈項目餐飲新興品牌占比變化相對較緩,從2016年的40.8%上升至2019年的43.1%。

           

          市級商圈、成熟商圈項目餐飲新興品牌占比的升幅更為顯著,消費能級較高的商圈是創新型餐飲的“培養基”和“影響力修煉場”,吸引更多新興品牌扎堆,反觀區域商圈、新興商圈項目整體餐飲占比走高,但新興品牌占比增速較慢,反應該類項目更傾向引進經營模式相對成熟的品牌。

           

          ▼▼▼

           

          新興品牌方面,發展蓬勃同時競爭激烈的中式餐飲,走出了更多“具情懷”的新品牌,通過場景代入感和儀式感的加持,搶占顧客心智,這些新興品牌主要聚集在消費升級程度較高的市級商圈、成熟商圈;如【蔡瀾港式點心專門店】以著名美食家作為品牌IP,【懿·EAST】場景設計中復刻傳統三進院落儀式感,【長安記·酒肆】采用唐風古韻的設計風格。

           

           

           圖片來源:蔡瀾港式點心專門店、懿·EAST

           

           

           

          03

           

          市級、成熟商圈項目兒童親子占比上升,市級商圈項目新興兒童親子上升幅度顯著

           

          整體來看,兒童親子業態及其新興品牌占比波動與商圈級別呈正相關特性:商圈級別越高、發展成熟度越高,兒童親子業態及其新興品牌占比上升越快。

           

           

          從2016-2019年市級/區域商圈購物中心兒童親子業態面積占比趨勢來看:市級商圈項目兒童親子占比從2016年的11.6%上升至2019年的19.1%;區域商圈項目兒童親子占比從2016年的16.3%下降至2019年的13.4%。

           

           

          從2016-2019年成熟/新興商圈購物中心兒童親子業態面積占比趨勢來看:成熟商圈項目兒童親子占比從2016年的16%上升至2019年的18.1%;新興商圈項目兒童親子占比從2016年的15.5%下降至2019年的11.6%。

           

          市級商圈與區域商圈、成熟商圈與新興商圈項目兒童親子業態變化曲線,均呈現“鏡像關系”,反應不同級別商圈之間,該業態的變化路徑和發展趨勢相反。市級商圈、成熟商圈項目兒童親子業態占比呈上升趨勢,隨著核心商圈的商業供應高度飽和,購物中心的經營策略已從商品競爭,進階到爭奪顧客時間和關注度的競爭。兒童親子業態消費頻次高,有明顯的聯動作用,利于項目將目的性消費轉化為時間性消費。

           

           

          從2016-2019年市級/區域商圈購物中心兒童親子業態新興品牌占比趨勢來看:市級商圈項目兒童親子新興品牌占比從2016年的7.1%上升至2019年的10.2%;區域商圈項目兒童親子新興品牌占比變化相對均衡,保持在9.5%-10.9%的區間。

           

           

          從2016-2019年成熟/新興商圈購物中心兒童親子業態新興品牌占比趨勢來看:成熟商圈項目兒童親子新興品牌占比保持在9.2%-9.9%的穩定水平;新興商圈項目兒童親子新興品牌占比變化在2017-2019年出現下降,從11.7%降至9.4%。

           

          市級商圈兒童親子新興品牌占比上升幅度顯著,并超越區域商圈項目占比。親子消費升級的巨大風口與親子業態的同質化之間矛盾凸顯,越來越多的新興品牌通過衍生品打造、服務領域延伸,開創新的商業模式;消費力相對集中的市級商圈吸引新品牌的“集中試水”。

           

          ▼▼▼

           

          新興品牌方面,近年兒童游樂業態大洗牌,特別是在寸金尺土的市級商圈,淘汰了一批功能單一的老舊品牌,同時迭代創新出不少新面孔,這些兒童樂園更傾向于以“集合店”形式出現,整合教育、游樂、零售、親子成長體驗等內容,如【恐龍人俱樂部】打造全家人共同體驗的快樂空間,【嗨貝天地】引入激發孩子創造力的啟蒙教室。

           

           

          圖片來源:恐龍人俱樂部、嗨貝天地、Wooderful Life

           

           

           

          04

           

          市級商圈、成熟商圈項目文體娛占比上升明顯,市級商圈項目新興文體娛占比遞增

           

          整體來看,文體娛業態占比波動與商圈級別呈正相關特性:商圈級別越高、發展成熟度越高,業態比上升越快;商圈級別越高,新興品牌占比上升越快。

           

           

          從2016-2019年市級/區域商圈購物中心文體娛業態面積占比趨勢來看:市級商圈項目文體娛占比從2016年的17.9%上升至2019年的28.9%;區域商圈項目文體娛占比近三年維持在20.5%-22.5%之間。

           

           

          從2016-2019年成熟/新興商圈購物中心文體娛業態面積占比趨勢來看:成熟商圈項目文體娛占比從2016年的21.4%下滑至2018年的19.8%,在2019年上升至25.5%;新興商圈項目兒童親子占比從2016年的20.6%上升至2018年的22.1%,在2019年下滑至20.2%。

           

          市級商圈、成熟商圈項目文體娛占比上升明顯,該類項目在城市中心“泛娛樂”的商業氛圍下,對貼近消費潮流的體驗業態更有需求,如融入前沿科技和深挖夜間經濟的娛樂業態、社交健身風潮引領的新型運動業態、主張“源于生活、高于生活”的文化藝術業態。

           

           

          從2016-2019年市級/區域商圈購物中心文體娛業態新興品牌占比趨勢來看:市級商圈項目文體娛新興品牌占比從2016年的5%上升至2019年的5.5%;區域商圈項目文體娛新興品牌占比從2016年的7.3%下降至2019年的6.3%。

           

           

          從2016-2019年成熟/新興商圈購物中心文體娛業態新興品牌占比趨勢來看:成熟商圈項目文體娛新興品牌占比從2016年的6.6%下降至2019年的5.7%;新興商圈項目文體娛新興品牌占比變化方向與成熟商圈趨同,占比略高于成熟商圈,從2016年的7.4%下降至2019年的6.7%。

           

          近年來文體娛業態整體的新興品牌有下降趨勢,但在市級商圈項目中,文體娛新興品牌占比呈現上升,顯示隨著新興品牌賽道收窄,優質的新興品牌傾向選擇消費能級較高的商業區作為試煉場,并通過體驗迭代逐漸成長起來。

           

          ▼▼▼

           

          新興品牌方面,市級商圈內為求差異化,購物中心傾向于借力文化藝術業態品牌的內容傳播力,占領消費者心智,如北京國貿商城將攝影畫廊【YELLOW KORNER】引入商場,【梵高星空藝術館】將高雅藝術“娛樂化”,【豐馬in 劇場】24小時營業,讓城市人的藝術享受變得“隨時隨地”。

           

           

          圖片來源:YELLOW KORNER、梵高星空藝術館、豐馬in 劇場

           

           

           

          05

           

          新興商圈項目生活服務占比大幅上揚,區域、新興商圈項目新興生活服務回升

           

          整體來看,生活服務業態及其新興品牌占比波動與商圈級別呈負相關特性:商圈級別越高、發展成熟度越高,生活服務業態及其新興品牌占比下降越快。

           

           

          從2016-2019年市級/區域商圈購物中心生活服務業態面積占比趨勢來看:市級商圈項目生活服務占比從2016年的4.7%上升至2018年的7.2%,后大幅下降至2019年的4.2%;區域商圈項目生活服務占比從2016年的5.9%下降至2018年的4.6%,后回升至2019年的5.8%。

           

           

          從2016-2019年成熟/新興商圈購物中心生活服務業態面積占比趨勢來看:成熟商圈項目生活服務占比從2016年的5.9%下降至2019年的3.3%;新興商圈項目生活服務占比從2016年的5.9%下降至2018年的4.6%,后大幅度上升至2019年的7.2%。

           

          區域商圈項目生活服務占比回升,新興商圈項目占比上升明顯,該類商圈項目往往不需要大量流通客流作為銷售支撐,而是深耕周邊社區型客群;由于目標消費的屬地化特征明確,圍繞生活服務類業態打造便捷休閑的消費場景,是區域、新興商圈與核心商圈項目形成良性互補的關鍵。

           

           

          從2016-2019年市級/區域商圈購物中心生活服務業態新興品牌占比趨勢來看:市級商圈項目生活服務新興品牌占比從2016年的6%上升至2018年的8.1%,后大幅下降至2019年的4.7%;區域商圈項目生活服務新興品牌占比變化與市級商圈相反,從2016年的8.8%下降至2018年的6.6%,后回升至2019年的7.3%。

           

           

          從2016-2019年成熟/新興商圈購物中心生活服務業態新興品牌占比趨勢來看:成熟商圈項目生活服務新興品牌占比從2016年的8.6%下降至2019年的6.1%;新興商圈項目生活服務新興品牌占比在2018年出現較大幅度下降,從2016、2017年的8.8%下降至6.5%,而在2019年回升至8.1%。

           

          隨著區域商圈、新興商圈項目生活服務業態的占比上行,該類項目的新興品牌占比經歷2018年的迭代后,在2019年明顯回升,可見品牌創新是生活服務業態提振的關鍵。

           

          ▼▼▼

           

          新興品牌方面,區域、新興商圈項目出現各種創新模式經營的服務品牌,如【BEAUTE MINUTE快捷美容站】突破傳統美容店范式,整合快美容、皮膚管理中心、生活便利店;市級、成熟商圈項目的新興生活服務品牌趨高端化,如引入【易改衣】高端專業改衣品牌,【花田萌寵園】輕奢寵物店。

           

           

          圖片來源:易改衣、花田萌寵園、BEAUTE MINUTE快捷美容站

           

           

           

          06

           

          市級商圈項目跨界集合店占比明顯上揚,新興跨界集合店占比普遍波動上升

           

          從商圈功能分類(市級/區域商圈)來看,跨界集合店業態占比波動與商圈級別呈正相關特性:商圈級別越高,業態占比上升越快;

           

          從商圈發展分類(成熟/新興商圈)來看,跨界集合店業態占比波動與商圈級別呈負相關特性:商圈發展成熟度越低,跨界集合店業態占比上升越快。

           

           

          從2016-2019年市級/區域商圈購物中心跨界集合店業態面積占比趨勢來看:市級商圈項目跨界集合店占比從2016年的0.8%上升至2019年的1.8%;區域商圈項目跨界集合店占比從2016、2017年的0.3%上升至2018、2019年的0.8%。

           

           

          從2016-2019年成熟/新興商圈購物中心跨界集合店業態面積占比趨勢來看:成熟商圈項目跨界集合店占比從2016年的0.5%上升至2018年的0.8%,后下降至2019年的0.6%;新興商圈項目跨界集合店占比從2016年的0.2%上升至2019年的0.7%;

           

          市級商圈項目跨界集合店占比上升明顯,市級商圈對于周邊商業具有引領性,對前沿消費觀念的業態品類吸附力更大。

           

           

          從2016-2019年市級/區域商圈購物中心跨界集合店業態新興品牌占比趨勢來看:市級商圈項目跨界集合店新興品牌占比從2016年的0.7%上升至2018年的1.3%,后回落至2019年的0.8%;區域商圈項目跨界集合店新興品牌占比變化與市級商圈趨同,從2016、2017年的0.6%上升至2018年的1.1%,后回落至2019年的0.9%。

           

           

          從2016-2019年成熟/新興商圈購物中心跨界集合店業態新興品牌占比趨勢來看:成熟商圈項目跨界集合店新興品牌占比從2016年的0.7%上升至2018年的1.2%,后回落至2019年的0.8%;新興商圈項目跨界集合店新興品牌占比在2017年出現較大幅度下降,從2016年的0.6%下降至0.3%,2018年回升至1.0%后在2019年輕微回落至0.8%。

           

          整體來說,各商圈的跨界結合店占比變化的趨勢接近,呈現波動上升,在2018年出現峰值后稍微回落。雖然整體業態的占比快速上揚,但新興品牌發展速度較緩慢,正在經歷周期性的迭代進化。

           

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          新興品牌方面,以市級、成熟商圈項目新進的品牌最有代表性,目前較受歡迎的美妝生活方式概念店,迎合了以美學生活方式引領的小眾消費偏好,如【K11 Beauty】孵化全球高端小眾品牌,【.escentials·好物集合】擁有超50家輕奢美妝品牌。

           

           

          圖片來源:.escentials·好物集合、K11 Beauty、侑念

           

           

          ▌2019年不同商圈級別購物中心業態發展趨勢研判

           

          零售:區域、成熟商圈項目擁有穩定的客群基礎,在整體零售業態大調整的環境下,占比相對穩定;市級、成熟商圈項目存量競爭較大,零售經營承壓,新興零售降幅明顯。

           

          餐飲:區域、新興商圈項目餐飲占比明顯上升,搶占尚未飽和的消費市場;市級、成熟商圈消費能級較高,對新興餐飲的吸附力更高。

           

          兒童親子:市級、成熟商圈項目青睞粘性更高的兒童親子業態,增加競爭優勢;市級商圈消費力相對集中,新興兒童親子扎堆“試水”。

           

          文體娛:市級商圈、成熟商圈項目對貼近消費潮流的文體娛體驗業態更有需求;新興文體娛品牌賽道收窄,市級商圈項目更利于新興品牌孵化。

           

          生活服務:新興商圈項目生活服務占比大幅上揚,將通過打造便捷休閑的消費場景,與核心商圈項目形成良性互補;區域、新興商圈項目新興生活服務回升,品牌創新力成業態提振關鍵。

           

          跨界集合店:市級商圈對于周邊商業具有引領性,對消費觀念革新的跨界集合店業態吸附力更大;新興跨界集合店占比緩慢上升,正在經歷周期性的迭代進化。

           

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          后續報告將圍繞不同體量區間、不同檔次定位的購物中心業態變化趨勢進行研究,敬請期待!

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